Fonds dédié Grafit | Sogelym Dixence Investment Management

Fonds fermé à la commercialisation Toutes les actions ont trouvé preneur

Créée en 2022, GRAFIT est la dernière solution d’investissement conçue par Sogelym Dixence Investment Management. Ce Fonds a pour particularité d’être dédié à un cercle restreint d’investisseurs dans le cadre de l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier unique.

Opération dédiée
à un cercle d'investisseurs restreint
Placement fiscal intéressant*
* selon le profil et les objectifs de placement de l'investisseur
Capacité de création de valeur
à court terme
Gestion transparent et de proximité

Objectif

GRAFIT se concentre sur l’acquisition en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) d’un immeuble à usage de bureaux, situé dans un quartier « Prime » de Lyon, avec une cession de l’actif envisagée dans les 2 ans. GRAFIT est destiné à une clientèle avertie et professionnelle(1) cherchant un placement à court terme, constituant un investissement attrayant d’un point de vue fiscal, avec un niveau de risque intermédiaire à élevé.

(1) : au sens de l’article L. 533-16 du CMF tel que visé à l’article D. 533-11 du CMF ou sur option en application des articles D. 533-12 et D. 533-12-1 du CMF.

Stratégie

L'actif

Au sein du 1er marché tertiaire de Lyon, dans un quartier « prime » avenue Jean Jaurès, et au pied des transports avec une excellente connexion aux réseaux à l’ensemble des infrastructures routières, ferroviaires et de transports en commun de l’agglomération, la société GRAFIT fera construire un immeuble neuf visant une certification environnementale BREEAM niveau Very Good.
Cet actif de 2 700 m² (segment de taille d’actif très liquide et donc le plus prisé du marché lyonnais), est un actif parfaitement divisible horizontalement et offrant une indépendance et une visibilité à un locataire unique. Haut de 7 étages au-dessus du rez-de-chaussée et surmonté d’un étage technique formant attique, l’immeuble offrira une architecture soignée, marquée par deux façades largement vitrées sur l’espace public.

Spécificités produit

Un investissement éligible au réinvestissement suite à une opération d’apport-cession (art. 150 0 B ter CGI)

Les investisseurs désireux de réinvestir le produit de cession tiré d’une opération d’apport-cession peuvent via la souscription au capital de la SAS GRAFIT satisfaire la condition de réinvestissement prévue à l’article 150 0 B ter du CGI.

Un investissement non soumis à l’impôt sur la fortune immobilière

L’investissement sera neutre en matière d’imposition sur la fortune, les titres souscrits dans le cadre de ce projet n’entrant pas dans le champ de l’IFI.

STRATÉGIE	Acquisition en VEFA, en blanc d'un immeuble neuf de petite taille très liquide dans un marché prime assorti d'un objectif de cession à court terme. Le portage du bien pendant sa construction et sa commercialisation constituent les éléments clés de création de valeur.
STRUCTURATION	SAS dédiée réunissant une dizaine d'investisseurs. Les investisseurs éligibles dans la future SAS dédiée devront être des clients professionnels au sens de l'article L. S33-16 du Code monétaire et financier.
MONTANT DE L'INVESTISSEMENT	12,7 M€
RATIO D'ENDETTEMENT	70% du prix d'acquisition incluant droits et coûts d'acquisition
MONTANT DES FONDS PROPRES	4,5 M€ de capital* *Comptes courants d'associés: environ 0,9 M€ appelé en fonction des besoins auprès de Sogelym Dixence
DURÉE DE DÉTENTION	Moins de 2 ans, soit une cession de l'actif à la livraison de l'actif.
ALIGNEMENT D'INTÉRÊTS DE L'INVESTISSEUR DÉVELOPPEUR	Minimum 20% du montant des fonds propres soit 900 K€
PROMOTE SCHEME	80% Investisseur / 20% Asset Management au-delà d'un TRI de 10%

La stratégie d’investissement mise en œuvre par le fonds l’expose à des risques inhérents au marché immobilier et à la détention d’actifs immobiliers, pouvant entraîner une baisse de la valeur liquidative du fonds. Le fonds n’offre aucune garantie de protection en capital. Les investisseurs sont avertis que leur capital peut ne pas leur être restitué ou ne l’être que partiellement.

Frais

TYPE DE FRAIS/COMMISSIONS	MONTANT
Honoraires de gestion	5% HT par an sur les loyers quittancés avec montant minimum de 20K€ HT/an
Commissions de surperformance	20 % HT au-delà d'une performance de 10% constatée lors de la cession de l'Actif (Différence positive entre l'Actif Net Réévalué constaté (ajusté le cas échéant des souscriptions et rachats) et l'Actif Net Réévalué Cible)
Frais liés aux opérations sur Actifs immobiliers hors commissions de mouvement liés aux opérations d'investissement et d'arbitrage sur Actifs Immobiliers	2 % HT sur les coûts d’acquisition AEM et 1% HT sur les prix de cession HT et hors frais

Risques GRAFIT

GRAFIT est un produit à destination d’une clientèle professionnelle. Tout investissement dans un fonds présente des risques.

Le profil de risque de la Société est adapté à un horizon d’investissement de cinq (5) ans. Les Associés sont invités à prendre en considération l’ensemble des risques décrits ci-après et de lire attentivement les Statuts et le Document d'Information avant de souscrire les Actions. Un tel investissement peut se traduire par une perte substantielle en capital.

Seuls sont relevés ici les principaux risques estimés, à la date du Document d'Information, comme susceptibles d’avoir un impact défavorable significatif sur la Société, son activité, sa situation financière, ses résultats ou son évolution. Il ne peut être exclu que d’autres risques, non identifiés à ce jour comme significatifs, puissent évoluer ou se matérialiser après la Date de Constitution.

Les principaux risques auxquels s’expose l’investisseur en souscrivant des Actions, sans que cette liste soit limitative, sont les suivants :

Risque de perte en capital

La Société ne bénéficie d’aucune garantie ni protection, il se peut donc que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué. La valeur des actifs du portefeuille de la Société dépendra de l’évolution et de l'aléa des actifs sous-jacents, et aucune garantie ne peut être donnée sur leur rentabilité future. Les performances passées des actifs du portefeuille ne préjugent pas de leurs performances futures. Les investisseurs potentiels ne doivent pas réaliser un investissement dans la Société s'ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d'une telle perte. Il est ainsi vivement recommandé aux investisseurs potentiels de consulter leurs conseillers financiers en faisant référence à leurs propres situations et leur aversion au risque, concernant les conséquences financières d'un investissement dans la Société.

Risque lié à la gestion discrétionnaire

Le style de gestion discrétionnaire repose sur l’anticipation, l’identification et la sélection des actifs et des évolutions de l’offre et de la demande de nouveaux investisseurs susceptibles d’investir dans les actifs. La gestion des actifs est à la discrétion de la Société de Gestion. Il existe un risque que la Société ne puisse procéder à la cession des actifs et donc réaliser de nouveaux investissements dans de nouveaux actifs éligibles.

En raison de la nature spécifique des actifs investis par la Société et de la stratégie de la Société, la Société de Gestion est susceptible de ne pas trouver un nombre suffisant d’opportunités intéressantes à des conditions économiques raisonnables pour satisfaire les éventuels objectifs de diversification de la Société.

Risque lié à l’absence d’historique opérationnel

La Société n'a pas d'expérience opérationnelle sur laquelle les Associés pourraient fonder des espoirs de résultats futurs. Les Associés doivent se fier exclusivement au jugement et aux efforts de la Société de Gestion dans les conditions des Statuts et du Document d'Information, dans la sélection des actifs éligibles à l’objet et à la stratégie d’investissement de la Société et la mise en œuvre de la stratégie d'investissement.

Risque lié au remboursement des Actions

Le remboursement des Actions peut dépendre de la capacité de la Société à céder rapidement les actifs investis. Il peut donc ne pas être immédiat et/ou ne pas pouvoir intervenir avant la liquidation de la Société.

Risque de liquidité

L’attention des investisseurs est attirée sur le fait que leur investissement dans la Société n’est pas liquide. Ils reconnaissent que les rachats des Actions ne seront possibles que dans les conditions visées à l’Article 5.3.2 et que les cessions des Actions sont soumises aux conditions de l'article 17 des Statuts et aux stipulations du Pacte d'Associés.

Enfin, la Société est soumise à un risque de liquidité via son exposition majoritaire à des Actifs Immobiliers dont le délai de revente est dépendant de la situation des marchés immobiliers.

Risque juridique

Comme tout véhicule d'investissement, la Société peut voir sa responsabilité mise en jeu ou être appelée en garantie relativement à l'un des actifs dans laquelle elle a investi. Ces évènements sont susceptibles de diminuer la capacité financière ou la rentabilité de la Société.

Risque lié au marché immobilier

Les investissements réalisés par la Société seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion des Actifs Immobiliers. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposés au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement au marché immobilier) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des Actifs Immobiliers détenus par la Société. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des Actifs Immobiliers détenus par la Société.

Risques liés à la réalisation de travaux de restructuration ou de rénovation : en dépit de l’attention portée par la Société au choix des intervenants sur ses opérations et aux études techniques, de marché et de coûts préalables à leur lancement, la Société peut être exposée à des risques affectant la rentabilité de ses opérations tels que des dépassements de budget, des surcoûts entrainés par un retard de livraison, prix ou rythme de location et/ou vente moindre que celui escompté. Dans certains cas, la Société peut être exposée à des actions judiciaires visant des vices structurels ou des ordres affectant certains des immeubles qu’elle fait restructurer ou rénover, même si la plupart de ces défauts sont susceptibles d’être couverts par les assurances légalement obligatoires ou relèvent principalement d’autres intervenants à l’acte de restructuration ou de rénovation.

Risques liés à la vente en l’état futur d’achèvement : la Société pourra acquérir des terrains nus faisant l’objet de contrats de vente en l’état futur d’achèvement. Ces opérations peuvent entraîner l’exposition de la Société aux risques suivants :

risques liés au retard dans l’achèvement des travaux, ou au retard dans le plan de location une fois les travaux achevés. Cela engendrerait un retard dans la perception des revenus locatifs ;
risques liés à défaillance du promoteur immobilier.

L’exposition à ces risques peut entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.

Risque lié aux épidémies

Une crise sanitaire, telle qu’une pandémie mondiale, pourrait avoir des retombées majeures sur l’économie mondiale, y compris en France, et ainsi nuire à la performance des actifs détenus par la Société. À titre d’exemple, l’épidémie de COVID-19 en cours à la date du présent Document d’Information a entraîné d’importantes perturbations de l’activité économique mondiale. L’impact d’une crise sanitaire ou d’autres épidémies ou pandémies qui pourraient survenir à l’avenir pourraient affecter l’économie mondiale d’une manière que la Société de Gestion n’est pas en mesure de prédire. Une telle crise peut exacerber d’autres risques politiques, sociaux ou économiques préexistants. De tels risques peuvent avoir un impact négatif sur le rendement de la Société.

Risques liés à l’effet de levier

La Société et les sociétés détenues en portefeuille pourront avoir recours à l’endettement pour le financement de certains de leurs investissements. La Société pourra ainsi avoir recours à l'effet de levier de manière substantielle, au sens de l'article 111 du Règlement AIFM. Dans ces conditions, les fluctuations des marchés immobiliers peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L’effet de levier a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de la Société et des sociétés détenues en portefeuille, mais également les risques de perte. Le recours à l’endettement expose en outre la Société et ses sociétés détenues en portefeuille au risque d’une évolution défavorable des taux d’intérêt en cas de souscription d’un emprunt à taux variable et aux risques liés à une augmentation générale des taux.

Risque de durabilité

Transparence de l'intégration des risques en matière de durabilité

La Société est sujette à des risques de durabilité tels que définis à l’article 2(22) du Règlement (UE) 2019/2088 sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers (dit "Règlement SFDR"), par un événement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui, s’il survient, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement. Si le processus d'investissement du portefeuille peut intégrer une approche fondée sur des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance ("ESG"), l'objectif d'investissement du portefeuille n'est pas en premier lieu d'atténuer ce risque. La Société relève donc de l'article 6 du Règlement SFDR.

Taxonomie

Les investissements sous-jacents à ce produit financier ne prennent pas en compte les critères de l’Union européenne en matière d’activités économiques durables sur le plan environnemental.